해시레이트 금융화: 비트코인 채굴 산업의 월스트리트 생존 전환

하나의 숫자가 비트코인 채굴에 대한 시각을 바꿨다

얼마 전 자료를 정리하다가 하나의 숫자를 발견했습니다. RIOT Platforms의 2025년 연간 비트코인 채굴 비용이 개당 평균 49,645달러라는 것입니다.

이는 2024년의 32,216달러에서 54% 이상 상승한 수치입니다.

또 다른 숫자를 보겠습니다. 2025년 한 해 동안 글로벌 비트코인 네트워크 해시레이트는 47% 증가했습니다.

이 두 숫자를 합치면 하나의 사실을 말하고 있습니다—채굴 비용은 갈수록 비싸지고, 경쟁은 더 치열해지며, 수익 마진은 한계까지 압축되고 있다는 것입니다.

그러다 제가 줄곧 추적해온 대형 채굴 기업들이 ‘코인 채굴’과는 전혀 관련 없어 보이는 일들을 하고 있다는 것을 알아차리기 시작했습니다. 어떤 기업은 데이터센터를 AMD에 임대하고, 어떤 기업은 해시레이트를 금융 상품으로 패키징하고, 어떤 기업은 아예 사명에서 ‘채굴’이라는 단어를 빼버렸습니다.

이는 개별 사례가 아닙니다. 산업 전체의 구조적 전환입니다.

스톡 흡수 효과: 전력 인프라가 비트코인보다 더 가치 있을 때

해시레이트 금융화를 이해하려면, 먼저 더 근본적인 트렌드를 이해해야 합니다—저는 이것을 ‘스톡 흡수(Stock Absorption)‘라고 부릅니다.

비트코인 채굴업체들이 보유한 것은 무엇인가요? 채굴기만이 아닙니다. 대규모 전력 접속, 토지, 냉각 시스템, 고압 변전소를 갖추고 있습니다. 이런 인프라의 건설 주기는 보통 2~4년이 걸립니다.

그런데 AI가 폭발적으로 성장했습니다.

전 세계 테크 기업들이 미친 듯이 데이터센터를 지을 곳을 찾고 있지만, 전력 인프라 공급이 따라가지 못하고 있습니다. 미국에서 새로운 100MW 전력 접속을 건설하려면 계획부터 통전까지 3~5년이 걸릴 수 있습니다.

채굴업체들은 갑자기 자신들이 금광 위에 앉아 있다는 것을 깨달았습니다—비트코인 금광이 아니라, 인프라의 금광입니다. 이미 대규모 전력 용량을 보유하고 있고, AI 기업들은 이를 위해 높은 임대료를 지불할 의향이 있습니다.

가장 극적인 사례는 Bitfarms입니다. 2026년 4월 1일, 이 회사는 공식적으로 Keel Infrastructure로 사명을 변경했으며, 주식 심볼을 BITF에서 KEEL로 바꾸고 스스로를 ‘순수 디지털·에너지 인프라 기업’이라 칭하고 있습니다. 플래그십 단지 Panther Creek은 이미 350MW가 통전되었고, 500MW 이상으로 확장 중이며 총 파이프라인은 2.2GW에 달합니다.

비트코인 채굴 회사가 사명에서 ‘채굴’을 완전히 빼버린 것입니다.

Core Scientific은 더 빨리 움직였습니다. 한때 최대 상장 비트코인 채굴업체 중 하나였던 이 회사의 현재 웹사이트 메인 페이지에는 “High-Density Data Centers at Scale"이라고 적혀 있습니다. J.P. Morgan과 최대 10억 달러의 전략적 파이낸싱을 체결했으며, 1,300MW 이상의 전력이 계약 완료되었습니다. Cadillac F1 팀까지 데이터센터 파트너가 되었습니다.

그리고 RIOT Platforms의 행보가 현재 가장 대표적인 사례 중 하나입니다.

RIOT의 10억 달러 베팅: 직접 채굴보다 임대가 더 수익성 있다

2026년 1월, RIOT는 대형 거래를 발표했습니다—AMD와의 데이터센터 임대 및 서비스 계약입니다.

주목할 점: 이것은 임대이지 인수가 아닙니다. RIOT가 임대인이고, AMD가 임차인입니다.

구체적인 조건은 다음과 같습니다:

• 초기 규모: 25MW 핵심 IT 부하 용량
• 초기 계약 기간: 10년, 약 3억 1,100만 달러 규모
• 확장 옵션: 추가 75MW 용량
• 우선 갱신권: 추가 100MW
• 3회의 5년 연장 옵션 포함: 모두 행사할 경우 계약 총액 약 10억 달러
• 위치: 텍사스 Rockdale, RIOT는 동시에 200에이커 토지를 매입(9,600만 달러, 약 1,080 BTC 매각으로 결제)

RIOT CEO Jason Les의 인상 깊은 발언: “AI/HPC 자산 평가 프로세스를 공식 시작한 지 12개월이 채 되지 않았습니다.”

12개월. 순수 비트코인 채굴 회사에서 10억 달러 규모의 데이터센터 임대 계약 체결까지.

예상 연평균 순영업수익은 약 2,500만 달러입니다. 리모델링 자본지출 8,980만 달러를 환산하면 MW당 약 360만 달러입니다. 매년 채굴의 한계비용과 가격 변동 위험과 비교하면, 임대 수입의 안정성은 완전히 다른 차원입니다.

Rockdale 사이트는 700MW의 전력망 연결을 보유하고 있습니다. AI 수요가 계속 증가한다면, 추가 임대 가능한 용량이 충분합니다.

또 다른 길: 해시레이트를 금융 상품으로 만들다

모든 채굴업체가 임대업자로 전환하려는 것은 아닙니다. 일부는 또 다른 길을 선택했습니다—해시레이트 자체를 금융 자산으로 만드는 것입니다.

이것이 ‘해시레이트 금융화’의 핵심 논리입니다.

해시레이트 담보대출: Coinbase의 새로운 역할

2025년 말, Coinbase 산하의 Coinbase Asset Management(CBAM)가 조용히 새로운 상품을 출시했습니다—비트코인 채굴업체 대상 대출 서비스입니다.

CBAM 신용투자 책임자 Doug Wilson은 Blockspace Media 인터뷰에서 이 상품의 본질을 설명했습니다: “우리는 채굴 분야에 대출을 제공하는 상품을 개발했으며, 이를 유연 담보 방식이라고 부릅니다—해시레이트를 담보로 받습니다.”

여기서 흔한 오해를 바로잡아야 합니다: Coinbase가 하는 것은 해시레이트 담보대출이지, 해시레이트 선도계약이 아닙니다. 채굴업체의 미래 해시레이트를 구매하는 것이 아니라, 해시레이트·데이터센터 시설·비트코인을 담보로 받고 대출을 제공하는 것입니다.

Bloomberg 2025년 8월 보도 제목이 직설적입니다: “Coinbase is Quickly Becoming a Go-To Lender to Bitcoin Miners”

이 상품의 의미는 무엇인가요?

이전에 채굴업체가 운영 자금을 조달하려면 보통 두 가지 선택지밖에 없었습니다: 코인 매도 또는 지분 희석. 이제 세 번째 길이 생겼습니다—해시레이트를 담보로 대출받는 것입니다. 이는 채굴업체가 비트코인을 보유한 채로 유동성을 확보할 수 있다는 의미이며, Coinbase급 기관의 진입은 월스트리트가 ‘해시레이트’의 담보 가치를 공식 인정했다는 것을 뜻합니다.

해시레이트 선도계약: Luxor의 파생상품 시장

Coinbase가 ‘대출 쪽’을 담당한다면, Luxor Technology는 ‘거래 쪽’을 담당합니다.

Luxor는 ‘세계 최대 해시레이트 선도계약 시장’을 운영한다고 밝히며, 공식 사이트 공개 데이터는 다음과 같습니다:

해시레이트 선도계약의 작동 방식은 농산물 선물과 매우 유사합니다. 채굴업체는 향후 1~12개월의 해시레이트 가격(hashprice)을 고정하여 일정 기간 수입의 예측 가능성을 확보할 수 있습니다. 비트코인 가격이 하락하거나 채굴 난이도가 급등할 때, 이미 가격을 고정한 채굴업체는 시장 변동으로 인한 손실을 피할 수 있습니다.

현금 결제(Non-Deliverable Forward, NDF) 또는 실물 인도 방식이 가능합니다.

Luxor는 동시에 Hashrate Index 리서치 플랫폼과 LuxOS 채굴기 펌웨어도 운영하며, 완전한 해시레이트 금융 생태계를 형성하고 있습니다.

해시레이트 토큰화: 온체인 구조화 채권

2026년 3월, CoinDesk가 흥미로운 사례를 보도했습니다—Omnes Mining Note(OMN)입니다.

OMN은 기관급 구조화 채권으로, 각 단위가 1 PH/s의 고정 해시레이트를 나타내며 기간은 36개월입니다. 3.5조 달러 이상의 자산을 관리하는 Apex Group이 토큰화를 수행했으며, Coinbase의 Base 체인에서 ERC-3643 표준(Tokeny가 개발한 RWA 컴플라이언스 표준)으로 발행됩니다.

이것이 의미하는 바는 무엇인가요? 해시레이트가 기술적 개념에서 구조화 금융의 영역으로 공식 진입했다는 것입니다. 명확한 기초자산(해시레이트), 만기일(36개월), 컴플라이언스 프레임워크(ERC-3643), 그리고 기관급 수탁과 발행 주체가 갖춰져 있습니다.

또 다른 토큰화 사례로 Loka Protocol이 있으며, 채굴업체가 토큰화된 채굴 계약 형태로 미래 해시레이트를 판매할 수 있게 합니다. 원리는 대종 상품 선물 계약과 유사하지만, 온체인에서 실행됩니다.

전체 그림: 해시레이트 금융화의 5대 도구

위에서 설명한 내용을 종합하면, 현재 해시레이트 금융화는 5가지 유형의 도구로 발전했습니다:

이 다섯 가지 도구의 공통 방향은: 해시레이트를 소모품에서 현금흐름을 창출하는 자산으로 전환하는 것입니다.

왜 지금인가? 세 가지 구조적 동인

동인 1: 반감기 이후의 생존 압박

2024년 비트코인 반감기로 블록 보상이 6.25 BTC에서 3.125 BTC로 줄었습니다. 채굴업체의 수입이 절반으로 감소한 것입니다.

CoinShares 보고서에 따르면, 최대 20%의 비트코인 채굴업체가 현재 hashprice 수준에서 수익을 내지 못하고 있습니다. RIOT는 2025년에 5,686개의 비트코인을 채굴했으며, 평균 비용은 약 5만 달러—이 수치는 비트코인 시장 가격에 매우 근접한 수준입니다.

이런 환경에서 채굴업체들은 코인 가격 상승만을 기대하는 것이 아니라, 새로운 수입원이 필요합니다.

동인 2: AI 인프라의 수급 격차

2026년 글로벌 AI 데이터센터 자본지출은 4,0004,500억 달러에 달할 것으로 예상됩니다. 그러나 전력 인프라 공급은 수요에 훨씬 못 미치고 있습니다. 새로운 전력 접속 건설에 35년이 걸리는 반면, 채굴업체들은 이미 대규모 용량을 확보하고 있습니다.

MARA(Marathon Digital)의 전략이 이를 가장 잘 보여줍니다. 이 회사는 두 가지 길을 동시에 걷고 있습니다:

• Starwood와 협력하여 하이퍼스케일 데이터센터 납품 가속화
• MPLX와 협력하여 서부 텍사스에 발전·데이터센터 통합 단지 건설
• 2025년에 15,133개의 비트코인을 채굴하는 동시에, AI 사업도 적극적으로 진출

Hashrate Index는 “Mullet Mining"이라는 용어까지 만들었습니다—같은 사이트에서 비트코인 채굴과 AI 추론을 동시에 운영하는 것, 앞쪽은 AI이고 뒤쪽은 채굴기입니다.

동인 3: 기관 자금의 해시레이트 자산 클래스 인정

Coinbase Asset Management가 해시레이트를 담보로 받아들이고, Apex Group이 해시레이트를 구조화 채권으로 패키징하고, J.P. Morgan이 전환한 채굴업체에 10억 달러 파이낸싱을 제공할 때—이 모든 신호를 합치면, 전통 금융이 ‘해시레이트’를 정식 자산 클래스로 인정했다는 것을 의미합니다.

Grayscale이 Bitcoin Miners ETF(MNRS)를 출시한 것도 같은 논리입니다. 일반 투자자들이 이제 주식시장을 통해 채굴 산업 인덱스에 직접 투자할 수 있으며, hashrate나 ASIC이 무엇인지 알 필요가 없습니다.

리스크와 현실

여기까지 쓰고 나서, 냉정한 시각도 필요합니다.

해시레이트 담보 가치 평가 문제. 해시레이트의 가치는 비트코인 가격과 채굴 난이도에 의존하며, 이 두 변수 모두 극도로 변동성이 큽니다. 코인 가격이 폭락하면 담보 가치도 함께 축소되며, 이는 2022년 Celsius가 BTC를 담보로 대출받았을 때의 결말과 같습니다.

전환의 자본지출 부담. RIOT가 Rockdale을 AMD용으로 리모델링하는 데만 8,980만 달러가 들었습니다. 모든 채굴업체가 이런 재력으로 전환할 수 있는 것은 아닙니다.

AI 수요의 주기성. 현재 모두가 GPU와 데이터센터 공간을 확보하려 하고 있지만, 역사는 모든 투자 붐이 결국 공급 과잉 단계를 맞는다고 알려줍니다. AI 투자가 둔화되면, 장기 계약을 체결한 채굴업체는 유휴 공간 위험에 직면할 수 있습니다.

토큰화의 유동성 리스크. OMN과 같은 상품은 구조적으로 완성도가 높지만, 2차 시장의 유동성이 뒷받침될 수 있을지는 시간이 필요합니다.

Blockstream BMN의 전례. Blockstream이 초기에 출시한 Mining Note(BMN)는 해시레이트 토큰화의 선구자였지만, 확인 시점에서 공식 사이트의 채굴 페이지가 404를 반환하고 있어, 상품이 이미 구조조정되었거나 중단되었을 가능성이 있습니다. 이 분야의 도태 속도가 만만치 않다는 것을 상기시켜 줍니다.

나의 관찰

투자자의 관점에서, 저는 ‘단일 수입 모델’에서 ‘다각화된 금융 자산’으로 전환하고 있는 산업을 보고 있습니다.

비트코인 채굴은 사라지지 않을 것입니다. 그러나 순수하게 코인 채굴로만 돈을 버는 시대는 끝나가고 있습니다. 미래의 채굴 기업은 ‘에너지 인프라 기업’과 ‘해시레이트 금융 서비스 제공업체’의 복합체에 더 가까울 것입니다.

암호화폐 투자에 관심이 있다면, 코인 가격만 보지 마세요. 이 채굴 기업들의 인프라 밸류에이션, 얼마나 많은 MW의 장기 임대 계약을 체결했는지, 해시레이트 금융화 상품에 얼마나 많은 기관이 참여하고 있는지를 살펴보세요.

이런 지표들이 내일의 코인 가격 추이보다 훨씬 더 중요할 수 있습니다.

본 글에서 인용한 데이터 출처:

• RIOT Platforms 2025년 연간 재무제표 및 2026년 1월 보도자료
• Foley & Lardner 로펌 보도자료 (2026년 2월, RIOT-AMD 임대 거래 법률 대리)
• Blockspace Media의 Coinbase Asset Management Doug Wilson 인터뷰 (2025년 12월)
• Bloomberg 보도 (2025년 8월)
• CoinDesk의 Omnes Mining Note / Apex Group 보도 (2026년 3월)
• Luxor Technology 공식 웹사이트
• CoinTelegraph 보도 (2026년 4월)
• CoinShares 2025년 비트코인 채굴 보고서